DTI, DSR, LTV 완벽 정리! 주택담보대출 필수 개념 총정리

 

DTI, DSR, LTV 완벽 정리! 주택담보대출 필수 개념 총정리

주택담보대출을 계획 중이라면 반드시 알아야 할 DTI, DSR, LTV의 개념과 차이점을 쉽게 설명합니다. 실제 사례를 들어 이해를 돕고, 대출 가능 금액을 스스로 계산해볼 수 있는 유용한 사이트도 함께 소개합니다. 최근 강화된 스트레스 DSR 개념도 설명하여 최신 대출 규제 동향을 반영했습니다.

목차

• 1. DTI (총부채상환비율)란?
• 2. DSR (총부채원리금상환비율)이란?
• 3. LTV (주택담보인정비율)이란?
• 4. 예시로 이해하는 대출 용어
• 5. DTI와 DSR의 차이점
• 6. 스트레스 DSR이란?
• 7. 대출 계산을 위한 유용한 사이트
• 8. 결론 및 요약

1. DTI (총부채상환비율)란?

DTI는 연간 소득 대비 금융기관에 갚아야 하는 전체 대출 원리금 상환액의 비율입니다. 쉽게 말하면 내가 버는 돈 대비 얼마나 대출을 갚고 있는지를 나타냅니다. 이 비율이 높을수록 추가 대출이 어려워질 수 있습니다.

공식: DTI = (연간 대출 원리금 상환액 / 연간 소득) × 100

2. DSR (총부채원리금상환비율)이란?

DSR은 모든 금융권 대출(주택담보대출 외에도 신용대출, 카드론 등 포함)의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 기존에는 주택담보대출 중심의 DTI가 기준이었다면, 현재는 DSR이 대출 심사의 핵심 지표로 자리 잡았습니다. 모든 부채를 통합적으로 고려하기 때문에 DSR은 DTI보다 훨씬 보수적인 기준입니다.

공식: DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 / 연간 소득) × 100

3. LTV (주택담보인정비율)이란?

LTV는 담보로 제공한 주택의 가치 대비 최대 얼마까지 대출해줄 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.

공식: LTV = (대출 가능 금액 / 담보 주택 가치) × 100

4. 예시로 이해하는 대출 용어

예를 들어 연봉 5천만 원인 A씨가 주택담보대출로 연간 1,500만 원, 기타 대출로 연간 500만 원을 상환하고 있다고 가정합시다.

• DTI = (1,500만 원 / 5,000만 원) × 100 = 30%
• DSR = (1,500만 원 + 500만 원) / 5,000만 원 × 100 = 40%

또한 A씨가 구입하고자 하는 아파트가 6억 원이고, 정부 정책상 LTV가 60%로 제한되어 있다면 대출 가능 금액은 3억 6천만 원입니다.

5. DTI와 DSR의 차이점

DTI는 주택담보대출 원리금 상환액만 고려하지만, DSR은 모든 금융권 대출의 원리금을 포함합니다. 즉, 신용대출, 학자금대출, 카드론 등이 있는 경우 DSR이 더 높아지고 대출 한도는 줄어듭니다.

따라서 동일한 소득이라도 부채가 다양할 경우, DTI보다 DSR이 대출 심사에서 훨씬 더 큰 제약 요인이 됩니다.

6. 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 금리가 상승할 것을 감안해, 현재 금리가 아닌 '가정된 고금리'로 원리금 상환액을 재계산해 DSR을 산정하는 방식입니다. 예를 들어 현재 대출금리가 4%인데, 6%로 가정하고 계산하는 식입니다.

이는 향후 금리 인상 시에도 상환 가능성을 미리 판단하기 위한 것으로, 최근 금융당국이 대출자의 건전성을 확보하기 위해 도입했습니다. 특히 변동금리 대출자나 고 DSR 구간에 해당하는 경우, 스트레스 DSR이 대출 승인 여부에 결정적 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 대출 계산을 위한 유용한 사이트

실제로 내가 얼마나 대출을 받을 수 있을지 쉽게 계산해볼 수 있는 유용한 사이트가 있습니다. 아래 버튼을 통해 직접 확인해보세요.

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8. 결론 및 요약

주택담보대출은 금액이 크고 조건이 복잡하기 때문에 관련 용어를 제대로 이해하는 것이 중요합니다. DTI, DSR, LTV의 개념을 명확히 알고 있다면 자신의 대출 가능성을 정확히 파악할 수 있고, 더 나은 조건으로 금융기관과 협상할 수 있습니다. 특히 DSR 기준이 강화되고, 스트레스 DSR이 적용되는 요즘은 모든 부채를 고려한 계획적인 자금 운용이 매우 중요합니다.

꼼꼼히 따져보고 충분히 비교한 후 대출을 결정하시길 바랍니다.

 

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